경매 & 인테리어 플레이북

낙찰 후, 이 체크리스트 하나면 든든합니다!경매는 낙찰이 '시작'입니다입찰 전에 밤새 고민하고, 낙찰 받고 안도하죠.하지만 진짜 중요한 건 그 다음입니다.“계약서 쓰고 끝 아니에요?”사실 그때부터 진짜 재미있는 단계가 시작됩니다.낙찰 후 과정을 잘 준비하면, 수익도 안정도 따라옵니다.그래서 오늘은 제가 직접 정리한 ‘낙찰 후 체크리스트 7단계’를 공유드려요.1️⃣ 매각결정기일 확인낙찰 후, ‘매각 허가 여부’가 결정되는 날일정 놓치면 이의제기 타이밍 놓칠 수 있으니 꼭 확인!✅ 체크: 법원 경매정보 → 사건번호로 확인2️⃣ 잔금납부 기한 확인기한 내에 잔금 납부해야 소유권 취득 완료!대부분 30일 이내, 대출 일정과 맞추는 게 포인트✅ 체크: 잔금 계획 + 대출 실행일정 미리 조율3️⃣ 명도 준비점유자 ..

입찰 당일, 나는 이렇게 준비합니다.입찰은 전날 밤부터 시작됩니다처음엔 입찰일이 다가오면 긴장되고, 뭐부터 챙겨야 할지 몰랐어요.그런데 몇 번 경험하고 나니까, 입찰은 습관이자 루틴이라는 걸 알게 됐습니다.오늘은 제가 실제 입찰 전에 어떻게 준비하고 움직이는지,입찰 전날 밤부터 법원에 들어가는 순간까지의 루틴을 공유드릴게요.입찰 전날 밤 – 전략 다시 정리입찰가 다시 한 번 검토 (상/중/하 시나리오)예상 경쟁자 수 체크 (카페/네이버 부동산/낙찰가율 참고)‘이 물건을 놓쳐도 되는가?’라는 질문 한 번 더 던짐입찰표/보증금/인장 지참 여부 체크리스트 작성✅ 핵심: 마음을 가볍게 정리하고, 숫자는 냉정하게 다시 본다입찰 당일 아침 – 멘탈 세팅너무 일찍 가지도, 너무 늦지도 않게 (접수 마감 30~60분 ..

입찰에서 떨어지고 나서야 깨달은 5가지그땐 몰랐다, 지금은 확실히 안다“이번엔 무조건 내가 받을 줄 알았는데… 털렸습니다.”처음엔 허탈했어요. 시세도 보고, 입찰가도 고민해서 냈는데…그런데 시간이 좀 지나고 나니까,오히려 그 실패에서 더 많이 배운 것 같더라고요.오늘은 제가 입찰 떨어지고 나서 실제로 느낀 것들,정리해서 공유해보려고 해요. ‘실패’라기보다 ‘깨달음’이라고 보는 게 맞을 것 같네요.1️⃣ 나 혼자만의 기준으로 판단했다그땐 이 가격이면 싸다고 생각했어요.그런데 정작 시장은 다르게 움직이고 있었죠.시세 흐름, 경쟁자 심리, 감정가만 보지 말고 시장 분위기 전체를 봤어야 했어요.2️⃣ 입찰가 근거가 그냥 ‘감’이었다비슷한 물건 몇 개 보고 대충 평균 내서 ‘이 정도면 되겠지’ 싶었거든요.근데 고..

경매로 싸게 샀는데, 왜 돈이 안 남을까?싸게 샀다고 무조건 수익은 아닙니다“낙찰가 1억8천, 시세는 2억2천이니까 4천 벌었네?”→ 이렇게 생각하면 큰 착각입니다.경매는 단순히 싸게 사는 게 아니라, 수익 구조 전체를 계산해야 하는 게임입니다.이번 글에선 ‘낙찰 후에도 손해 나는 이유’와, 미리 점검해야 할 수익모델 체크 포인트를 정리해드립니다.1️⃣ 실투자금 계산을 빼먹었다낙찰가 외에도 들어가는 돈:취득세, 명도비, 리모델링 비용, 중개수수료 등특히 현금 유동성 부족으로 대출에 의존할 경우, 이자 부담 커짐✅ 실투자금 = 낙찰가 + 부대비용 – 대출금2️⃣ 월세 수익보다 유지비가 더 크다전기세, 관리비, 공실 기간 동안의 고정비용월세 수익률이 낮거나, 보증금 구조가 불안정한 경우✅ 고정비 포함 ‘순수..

경매 입찰 전, 이 7가지만 꼭 확인하세요감으로 입찰하면 안 되는 시대입니다예전엔 “이 정도면 싸게 받는 거지” 하는 마인드로 입찰하는 분들이 꽤 있었습니다.그런데 요즘은 실수 한 번이면 수백, 수천만 원이 날아가는 시장입니다.그래서 ‘기본 중의 기본’만이라도 제대로 확인하고 입찰에 들어가야 합니다.이번 글에서는 제가 직접 쓰는 입찰 전 실전 체크리스트 7가지를 공유드립니다.1️⃣ 등기부등본 – 말소기준권리 파악말소기준권리 아래 설정된 권리는 인수 가능성 있음전입일자, 확정일자와의 관계도 함께 체크!2️⃣ 현황조사서 – 점유자 확인실제 점유자가 누구인지?점유자의 퇴거 가능성, 명도 리스크 판단3️⃣ 실거래가 – 낙찰가 기준 설정최근 1년 이내 실거래가 기준 확보인근 단지, 유사 평형 매물까지 비교4️⃣ ..

내가 경매를 처음 시작했을 때, 알았더라면 좋았던 것들지금 생각하면, 그땐 몰랐던 것들처음엔 그냥 ‘싸게 집을 살 수 있다’는 말만 듣고 시작했습니다.인터넷에 나오는 “○○만원에 낙찰 성공!” 같은 글들이 전부인 줄 알았죠.그런데 막상 부딪혀보니, 현실은 책에 안 나오는 것 투성이더군요.지금 돌이켜보면, 그때 이런 걸 좀 더 알고 시작했으면 어땠을까 싶은 게 몇 가지 있어요.1️⃣ 권리분석보다 ‘명도’가 더 무서웠다등기부 분석은 열심히 공부했는데, 정작 문제는 사람이었다는 걸 나중에 알았죠.대면 명도, 연락 안 되는 점유자, 막무가내 태도… 겁도 났고, 예측이 어려웠습니다.✅ 지금은? 명도 리스크 있는 물건은 아예 제외하거나, 최악의 시나리오까지 계산하고 접근합니다.2️⃣ 시세 조사, 대충 보면 안 되는..

경매 입찰 전 실거래가 조사, 이렇게 합니다✅ 감으로 입찰하는 시대는 끝났습니다요즘 경매 낙찰 결과를 보면 “왜 저 가격에 낙찰됐지?” 싶은 경우가 많습니다.반대로 “어? 이건 생각보다 싸게 받았네” 싶은 물건도 있죠.그 차이는 대부분 실거래가 조사 정확도에서 갈립니다.이번 글에선 실제 경매 입찰 전, 제가 현장에서 쓰는 실거래가 조사 루틴을 알려드릴게요.🧭 Step 1: 실거래가 기준 정하기같은 단지라고 해도 동·층·타입에 따라 시세 차이 큽니다기준 설정은 이렇게:✅ 가장 최근 거래된 동일 타입 or 비슷한 평형✅ 현재 실매물 호가 대비 현실적인 거래가 위주✅ 1년 이내 거래 중심으로, 3건 이상 비교🧭 Step 2: 시세 흐름 파악하기국토부 실거래가 공개시스템 활용 (부동산플래닛, 호갱노노도 병행..

경매란 무엇인가? 시리즈 ⑤낙찰 후 명도, 이렇게 준비하세요“낙찰받고 좋아했는데… 명도가 진짜 시작이더라고요.”✅ 1. 명도란 뭔가요?명도는 점유자가 집을 비우고 나가는 걸 말합니다. 낙찰받았다고 바로 입주할 수 있다고 생각했다면 오산입니다. 점유자가 버티면 절대 못 들어갑니다. 입찰 전에 꼭 생각해야 할 부분입니다.명도가 끝나야 진짜 내 물건입니다. 현실은 냉정합니다.✅ 2. 명도 리스크, 입찰 전에 체크하세요명도 문제는 낙찰 후가 아닙니다. 입찰 전에 이미 70% 판가름 납니다.꼭 확인하세요:현황조사서매각물건명세서등기부등본점유자가 누구인지 파악하세요.임차인 → 대항력, 보증금 인수 여부소유자 → 합의 가능성무단 점유자 → 강제집행 각오해야 합니다.명도는 판타지가 아닙니다. 냉철한 분석이 먼저입니다.✅..

경매란 무엇인가? 시리즈 ④초보자가 많이 하는 실수 TOP 3“이 3가지만 피하면 초보 탈출입니다.”✅ 1. 권리분석 없이 감으로 입찰초보자들이 가장 많이 하는 실수 중 하나입니다. 그냥 싸니까, 분위기 좋아 보이니까 감으로 입찰을 결정하는 경우가 많죠. 그런데 경매는 절대 감으로 하면 안 됩니다. 낙찰 받고 나서 예상치 못한 인수 보증금, 명도 소송, 가압류 등이 문제를 일으킬 수 있습니다.✔️ 꼭 이렇게 하세요등기부등본, 현황조사서, 매각물건명세서를 꼼꼼히 확인하세요.“내가 낙찰받으면 떠안게 되는 게 뭔가?”를 반드시 확인하세요.권리분석을 제대로 안 하면 싸게 샀다가 더 큰 손해를 볼 수 있습니다.✅ 2. 시세조사를 소홀히 함감정가만 믿고 입찰하는 분들 정말 많습니다. 감정가는 말 그대로 감정가일 뿐..

등기부등본, 이 5가지만 보면 된다“처음엔 뭘 봐야 할지 몰랐는데, 지금은 이 5줄만 보면 됩니다.”✅ 1. 말소기준권리 – 기준선이 되는 권리경매에서 가장 먼저 봐야 할 것은 말소기준권리입니다.이 기준보다 뒤에 설정된 권리는 낙찰 시 소멸되지만, 앞에 있는 권리는 그대로 살아 있습니다.기준선이 어디냐에 따라, 내가 떠안을 수도 있고 아닐 수도 있습니다.✔️ 확인 팁보통 근저당권이 기준이 되는 경우가 많음기준권리의 ‘설정일자’를 기준으로 비교‘주택임대차보호법’에 따른 대항력 임차인은 기준일보다 앞일 수도 있음✅ 2. 가장 먼저 설정된 근저당 – 채권자 체크근저당권은 가장 일반적인 담보 설정 방식입니다.등기부를 보면 여러 개의 근저당이 잡혀 있는 경우가 많지만, 그 중 가장 빠른 날짜를 먼저 확인하세요.실..