경매? 등기부등본, 이 5가지만 보면 된다

등기부등본, 이 5가지만 보면 된다

“처음엔 뭘 봐야 할지 몰랐는데, 지금은 이 5줄만 보면 됩니다.”

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✅ 1. 말소기준권리 – 기준선이 되는 권리

경매에서 가장 먼저 봐야 할 것은 말소기준권리입니다.
이 기준보다 뒤에 설정된 권리는 낙찰 시 소멸되지만, 앞에 있는 권리는 그대로 살아 있습니다.

기준선이 어디냐에 따라, 내가 떠안을 수도 있고 아닐 수도 있습니다.

✔️ 확인 팁

• 보통 근저당권이 기준이 되는 경우가 많음
• 기준권리의 ‘설정일자’를 기준으로 비교
• ‘주택임대차보호법’에 따른 대항력 임차인은 기준일보다 앞일 수도 있음

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✅ 2. 가장 먼저 설정된 근저당 – 채권자 체크

근저당권은 가장 일반적인 담보 설정 방식입니다.
등기부를 보면 여러 개의 근저당이 잡혀 있는 경우가 많지만, 그 중 가장 빠른 날짜를 먼저 확인하세요.

실제 소유자보다 채권자가 더 센 권리를 가진 상황도 있습니다.

✔️ 확인 팁

• ‘채권최고액’은 실제 채무보다 120~130% 부풀려져 있음
• 실제 채무액은 별도 조사 필요
• 근저당 설정자가 누구인지도 확인

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✅ 3. 임차권 – 인수 보증금 여부에 직결

등기부등본에 ‘임차권등기’가 기재되어 있다면,
해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안을 수도 있습니다.

특히 말소되지 않는 임차권이라면 인수 가능성 매우 높음

✔️ 확인 팁

• 임차권이 말소기준권리보다 앞에 있으면 인수 가능성 있음
• 법원에서 제공하는 현황조사서와 함께 병행 체크

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✅ 4. 소유자 변경 이력 – 특별한 사정 유무 확인

등기부에는 소유권 이전 사항이 모두 기록됩니다.
소유권이 자주 바뀐 경우, 특별한 사정(가압류, 사기, 분쟁 등)이 있는 경우일 수 있습니다.

불안정한 물건일수록 낙찰자 리스크도 커집니다.

✔️ 확인 팁

• ‘소유권 이전등기’ 횟수 확인
• 소유자가 개인인지 법인인지 체크
• 직전 소유자의 취득일이 너무 짧은 경우 → 실거래인지 확인 필요

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✅ 5. 가처분, 가압류 – 낙찰 후 분쟁 가능성 체크

등기부에 ‘가처분’, ‘가압류’, ‘압류’ 등의 기록이 있으면 반드시 주의해야 합니다.
이 기록들은 낙찰 이후에도 소송, 강제집행, 명도 지연 등 문제를 일으킬 수 있습니다.

등기에 찍혀 있는 건 그 자체로 경고등입니다.

✔️ 확인 팁

• ‘말소기준권리보다 앞’인 가처분 → 낙찰자에게 유효
• 국세 체납 압류 등은 인수 가능성 있음
• 등기부 내용 외에 매각물건명세서도 반드시 확인

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마무리 인사이트

등기부등본은 처음 보면 어렵지만, 핵심만 보면 정말 단순합니다.
복잡한 등기 내역 중에서도, 입찰 전에 반드시 체크해야 할 5가지는 꼭 기억해두세요.

“등기부는 권리의 지도입니다.”
그 지도를 잘 읽으면, 위험도 피할 수 있습니다.

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