신종 전세 사기 주의보: 신탁 계약 함정, 이렇게 막아야 합니다

신종 전세 사기 주의보: 신탁 계약 함정, 이렇게 막아야 합니다

✅ 결론부터: "신탁 계약 부동산, 무조건 꼼꼼히 확인하세요"

최근 '신탁 계약'을 악용한 신종 전세 사기가 기승을 부리고 있습니다.
겉으로는 정상 계약처럼 보이지만,
신탁 회사 소유 부동산이라는 점을 숨기고 세입자와 불법 계약을 맺는 방식입니다.

👉 결과적으로, 보증금 전액을 잃고도 법적 보호를 받지 못할 위험이 있습니다.

계약 전에 반드시 3가지를 확인하세요.

• 등기부등본 + 신탁 원부
• 신탁 회사 동의서
• 임차인 등재 여부

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신탁 계약 전세 사기, 어떻게 이루어지나?

1. 신탁 계약이란?

• 건축주(위탁자)가 대출을 위해
  부동산 소유권을 신탁 회사(수탁자)로 이전하는 금융 기법입니다.
• 세입자가 낸 전세보증금은 원칙적으로 신탁 회사 계좌로 들어가야 합니다.

2. 사기 수법은 이렇게 진행됩니다

• 소유권 속이기: 신탁 회사가 소유자인데 건축주가 자신 소유인 것처럼 속여 계약
• 신탁 원부 악용: 건축주 이름이 신탁 원부에 나온다는 점으로 세입자 안심 유도
• 무효 계약: 신탁 회사 동의 없이 체결한 계약은 법적으로 무효
  → 대출 미상환 시 공매, 세입자는 보증금 돌려받지 못한 채 퇴거 위험

3. 피해의 심각성

• 보증금 전액 손실 가능성
• 전세보증보험 가입 불가
• 주택임대차보호법 대항력 적용 불가

📍 사례
2019년 마산 오피스텔 사기 사건: 신탁 부동산을 건축주가 임의로 전세계약해 5억 원 편취, 세입자 전원 퇴거.

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신종 전세 사기, 이렇게 예방하세요

반드시 5가지는 체크하세요

① 등기부등본 확인

• '갑구' 소유자에 신탁 회사가 명시되어 있는지 확인
• 건축주가 아니라면 바로 신탁 원부 확인 절차 진행

② 신탁 원부 점검

• 신탁 계약 상세내용(위탁자, 수탁자, 우선수익자 등) 확인
• 대출 규모, 보증금 반환 책임 여부 확인

③ 신탁 회사 동의서 확보

• 동의서 원본 필수
• 신탁 회사에 직접 연락해 동의 유효성 검증
• 동의서에 '보증금 반환 책임이 위탁자'로 되어 있으면 주의

④ 임차인 등재 요청

• 신탁 원부에 임차인 등재 시 보증금 보호 가능성 증가
• 등재 없으면 공매 시 보증금 회수 매우 어려움

⑤ 전문가 상담

• 신탁 부동산 경험이 있는 변호사 또는 공인중개사 상담 권장

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추가로 알아두세요

• 신탁 부동산 임대차는 위험도가 높아 원칙적으로 피하는 것이 안전합니다.
• 아파트, 오피스텔, 다세대 주택 모두 신탁 계약 대상이 될 수 있습니다.
• 최근 제도 개선으로 2024년 12월부터 등기부등본에 '신탁 원부 확인' 주의사항 기재.

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마무리: 소중한 보증금, 이렇게 지키세요

"신탁 계약" 부동산은 반드시:
✔ 등기부등본 + 신탁 원부 확인
✔ 신탁 회사 동의서 확보
✔ 임차인 등재 요청

이 3가지만 철저히 지켜도, 위험을 80% 이상 차단할 수 있습니다.
계약 전 사소한 확인이, 내 소중한 보증금을 지키는 첫걸음입니다.

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