경매 입찰 전, 이 7가지만 꼭 확인하세요

경매 입찰 전, 이 7가지만 꼭 확인하세요

감으로 입찰하면 안 되는 시대입니다

예전엔 “이 정도면 싸게 받는 거지” 하는 마인드로 입찰하는 분들이 꽤 있었습니다.
그런데 요즘은 실수 한 번이면 수백, 수천만 원이 날아가는 시장입니다.
그래서 ‘기본 중의 기본’만이라도 제대로 확인하고 입찰에 들어가야 합니다.

이번 글에서는 제가 직접 쓰는 입찰 전 실전 체크리스트 7가지를 공유드립니다.

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1️⃣ 등기부등본 – 말소기준권리 파악

• 말소기준권리 아래 설정된 권리는 인수 가능성 있음
• 전입일자, 확정일자와의 관계도 함께 체크!

2️⃣ 현황조사서 – 점유자 확인

• 실제 점유자가 누구인지?
• 점유자의 퇴거 가능성, 명도 리스크 판단

3️⃣ 실거래가 – 낙찰가 기준 설정

• 최근 1년 이내 실거래가 기준 확보
• 인근 단지, 유사 평형 매물까지 비교

4️⃣ 권리 분석 – 인수 권리 유무 확인

• 선순위 임차인 존재 여부
• 법정지상권, 유치권 등 특이권리 체크

5️⃣ 명도 예상비용 – 이사비 포함 여부

• 실거주 여부, 이사 가능성, 협의 여지 판단
• 비용 발생 시 미리 낙찰가에 반영

6️⃣ 수리/리모델링 예상비용

• 현장 방문 필수
• 하자, 노후도, 예상 리모델링 단가 파악

7️⃣ 실투자금 & 엑시트 전략 정리

• 취득세, 대출 이자, 명도비, 수리비까지 포함한 총 실투자금 계산
• 매도/임대 중 어느 쪽으로 수익화할지 전략 미리 설정

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마무리 인사이트

“경매는 낙찰가로 사는 게 아니라, 전체 그림까지 계산하고 사는 겁니다.”

이 7가지를 체크하면 90% 이상의 실수는 피할 수 있습니다.
입찰 전에 꼭 한 번, 이 체크리스트를 스스로 점검해보세요.

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