전세는 오르는데, 왜 매매는 멈춰있을까?

전세는 오르는데, 왜 매매는 멈춰있을까?

"분위기는 달아오르는데, 왜 계약은 안 될까요?"

2025년 5월 말, 전세시장은 다시 오름세입니다.
특히 서울과 수도권 외곽의 전세가는 3월 이후 꾸준히 상승 중이죠.
그런데 이상하게도 매매시장은 조용합니다.

• 매수 문의는 늘었지만,
• 실제 계약으로 이어지는 비율은 낮습니다.

왜 이런 온도차가 생길까요?

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원인① 전세는 실수요, 매매는 '심리'

전세 수요는 실수요자 중심입니다.
학군, 직장, 이사 수요가 많아지면 바로 전세가 올라갑니다.

반면 매매는 다릅니다.

• 향후 집값 상승에 대한 기대
• 대출이자 부담
• 정부 정책 방향 등
  심리적 요인이 크기 때문에 바로 움직이지 않습니다.

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원인② 전세가는 바닥, 매매는 아직 회복 전

2023~2024년 사이, 전세가는 이미 바닥을 찍었고,
2025년 들어 서서히 회복 중입니다.

그러나 매매가는 아직 "보합 → 회복"의 전환 중간 단계입니다.
이 구간에서는 매수자도 매도자도 서로 관망합니다.

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원인③ 갭투자 회복이 더뎌서

예전엔 '전세가가 오르면 곧바로 갭투자가 붙었다'는 공식이 있었죠.
그런데 지금은?

• 전세가율은 회복 중이지만,
• 매매가 대비 투자수익률은 여전히 낮습니다.

대출 규제와 금리 부담, 매도자들의 눈높이로 인해
갭투자는 쉽게 회복되지 않고 있습니다.

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그러면 지금, 어떻게 해야 할까?

✅ 실수요자라면?

• 신축 전세가 오를 때, 매매 기회가 생깁니다.
• 전세가 상승 → 실투자금 줄어듦 → 매수 유리

✅ 투자자라면?

• 갭투자보단 전세가율 80% 이상 지역부터 체크
• 실거래량이 붙기 시작하는 구간에 주목

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마무리 인사이트

지금은 "기대는 반영됐지만, 행동은 아직인 구간"입니다.

전세는 심리가 아닌 수요가 반영됩니다.
매매는 수요보단 심리가 더 중요하죠.

이 심리가 움직일 때,
먼저 보는 사람이 기회를 잡습니다.

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