경매
경매? 낙찰 후 명도, 이렇게 준비하세요
Renovator
2025. 5. 15. 08:36
경매란 무엇인가? 시리즈 ⑤
낙찰 후 명도, 이렇게 준비하세요
“낙찰받고 좋아했는데… 명도가 진짜 시작이더라고요.”
✅ 1. 명도란 뭔가요?
명도는 점유자가 집을 비우고 나가는 걸 말합니다. 낙찰받았다고 바로 입주할 수 있다고 생각했다면 오산입니다. 점유자가 버티면 절대 못 들어갑니다. 입찰 전에 꼭 생각해야 할 부분입니다.
명도가 끝나야 진짜 내 물건입니다. 현실은 냉정합니다.
✅ 2. 명도 리스크, 입찰 전에 체크하세요
명도 문제는 낙찰 후가 아닙니다. 입찰 전에 이미 70% 판가름 납니다.
꼭 확인하세요:
- 현황조사서
- 매각물건명세서
- 등기부등본
점유자가 누구인지 파악하세요.
- 임차인 → 대항력, 보증금 인수 여부
- 소유자 → 합의 가능성
- 무단 점유자 → 강제집행 각오해야 합니다.
명도는 판타지가 아닙니다. 냉철한 분석이 먼저입니다.
✅ 3. 명도, 이렇게 준비하세요
명도는 보통 세 단계로 갑니다.
① 협의 (가장 좋습니다)
- 인도 날짜 정하고, 이사비 명목으로 명도합의금 제안
- 대부분 이 단계에서 해결됩니다.
② 내용증명 보내기
- 협의가 안 되면 내용증명으로 공식 통보하세요.
③ 명도소송 (최악의 경우)
- 끝까지 버티면 법원 인도명령 → 집행관 강제집행 순서로 가야 합니다.
현실에서는 협의 + 명도합의금으로 해결되는 게 제일 많습니다.
✅ 4. 명도합의서 꼭 쓰세요
합의했다면 말로 끝내지 마세요. 반드시 서면으로 남기세요. 안 그러면 뒤통수 맞습니다.
합의서에 꼭 들어가야 할 내용:
- 점유자 이름, 연락처
- 퇴거일
- 합의금 금액 및 지급일
- 약속 어기면 손해배상 내용
말만 믿고 계약했다가 낭패 본 사례 정말 많습니다.
🎯 마무리
명도가 끝나야 진짜 내 물건입니다. 입찰 전부터 점유자 파악 → 협의 → 소송까지 시나리오 짜두세요. 그래야 스트레스 덜 받고 투자 성공할 확률이 높습니다.
명도까지 계획 없이 입찰하면 100% 고생합니다. 제가 많이 봤습니다.
#경매명도 #낙찰후명도 #명도소송 #명도합의 #부동산경매 #경매실전 #명도리스크